2019. 11. 21.(목)


건물주를 꿈꾸는 부동산 투자

[전주대 신문 제894호 4면, 발행일 : 2019년 11월 6일(수)]   건물주를 꿈꾸는 부동산 투자 부동산학과 김종진교수 + ㈜모두투자개발 대표 김준완박사(전주대학교…

By editor , in 경제와 사회 , at 2019년 11월 8일

[전주대 신문 제894호 4면, 발행일 : 2019년 11월 6일(수)]

 

건물주를 꿈꾸는 부동산 투자

부동산학과 김종진교수 + ㈜모두투자개발 대표 김준완박사(전주대학교 대학원 부동산학박사 졸)

각종 매체를 통해 ‘강남 건물주’라는 말이 나오며, ‘갓물주’라는 특정단어가 모든 사람의 관심사로 증가하고 있다.

과거와 비교하면 부동산 시장의 개방, 부동산의 정보화, 실물시장과 자본시장의 통합화에 따라 부동산에 대한 일반의 부정적 시각은 크게 완화되었을 뿐만 아니라 부동산이 이제 규제의 대상이 아니라 국부의 원천이며 건전한 투자자산이라는 인식이 확산하고 있다.

토지와 주택으로 대변되는 부동산, 이것만큼 국민들의 관심과 기대를 한몸에 받았던 사회 문화적·경제적 대상도 없었을 것이다.

국민들에게는 내 집 마련이 꿈이고 국가적으로는 효율적이고 균형 잡힌 개발을 통해 국민들의 주거안정과 문화생활 그리고 경제발전을 이끌어야 하는 막중한 임무가 바로 부동산의 역할이다.

부동산시장의 변화에 발맞추어 다양한 분야를 종합적으로 연구하는 부동산 관련 지식산업이 급속하게 확산하며 학문적 능력과 실무적 기법을 겸비한 프로페셔널 인재의 양성은 국가적 과제로 부상하고 있다.

이에 따라 관련 분야의 교육이 활성화되고 있으며 미래지향적인 직업으로서의 부동산 전문가는 지속적으로 주목받을 것이라 확신한다.

따라서 부동산 추이에 대해 살펴보겠다.

전주대학교 부동산학과/ 김종진 교수
교수님 전공분야: 부동산투자, 부동산 시장분석,부동산자산관리분야 소개

1. 부동산 투자
우리나라 전체 자산 전체국부의 70%가 부동산이고, 부동산을 기초로 해서 발행한 파생금융 상품을 포함하면 80%입니다.

이러한 부동산을 이용해서 수익을 창출하는다양한 방법을 연구하는 것입니다.

부동산 증권이라는 제도아래서 큰 건물들을 주식화 해 판매하므로 소액 투자가 가능한 간접 투자 시대입니다.

대표적인 간접 투자 시장은 리츠나펀드가

있습니다. 우리나라가 선진국화되면서 금융 시장하고부동산 시장의 결합이 강해졌습니다.

즉 금융 시장의 자본이부동산 시장의 자본으로 넘어가고, 다시 부동산 시장의 수익이 자본 시장으로 넘어가게 됩니다.  그러므로 금융 중심의 부동산 투자 방향성을 가지고 있습니다.

2. 부동산 시장분석
어떤 토지를 구매를 하는지 이런 것들이 과거의 중심 역할이라고 하면, 수요가 초과하지 않는 수요와 공급이 어느정도균형을 이루는 시장이 되었습니다.

또 일부 지역에서는 공급이 수요를 초과하게 되면서 수요자 주도의 시장으로 바뀌었고, 수요자들이 뭘 원하는지를 알아야 합니다.

거기에 맞춰개발과 투자를 하는 것입니다.

3. 부동산 자산관리분야
수요와 공급이 균형을 이룬 사회가 되다 보니 사람들

이 부족하지 않게 되면서 수요가 줄어들고, 부동산 가격이 어느 정도 유지되거나 하락하는 증상이 보이고 있습니다.

하지만 사람들은 거기서 수익을 창출해야 합니다.

수익 창출 방법으론 두 가지가 있는데 첫 번째로 개발이나 투자 이익을 통한 방법과 부동산에 의해 창출된 공간을 활용하여 운영 수익을 통해이익을 얻는 것입니다.

예전에는 개발이나 투자 이익을 통해수익 창출하는 것이 이제는 공간을 활용하여 수익을 얻는 것으로 바뀌면서 공간에서 수익을 창출하는 것입니다.

 

㈜모두투자개발 대표 김준완
(전주대학교 대학원 부동산학박사 졸)

1. 회사 소개 및 사업 분야
(주)모두투자개발은 2013년 4월에 설립되어 경기도 화성시 ‘동탄 1.2신도시’를 배경으로부동산 투자 자문, 개발, P.M.(Project Management), 분양 대행, 컨설팅 업무를 수행해온 개발 전문 부동산 회사입니다.

지속적으로 변화하는 인구 구조와 라이프 사이클(life-cycle) 속에서 소비자의 부동산 상품에 대한 니즈(Needs)와 공급자의 부동산 개발 환경도 다변화되어 가고 있습니다.

이러한 흐름 속에서 당사는 더욱 체계적이고 합리적인 개발·공급에 일조하기 위하여 지속적인 임장 활동을 통한 철저한 입지 분석과 시장조사, 그리고 고객의 니즈(Needs) 파악을 위해 노력하고 있습니다.

이를 통해 부동산 개발·시행자와 투자자, 임차인 그리고 최종 소비자(이용자) 모두가 만족하는 개발이 이루어질 수있도록 사업을 진행하고 있습니다.

2. 부동산 분야
부동산은 인간이 생활하는 데 있어 필수 불가결한 것이므로 그로부터 파생되는 직업의 형태도 다양하며, 연관 산업과도 유기적인 관계를 맺고 있다고 할 수 있습니다.

일반적으로 부동산이 원시적으로 생산되는 부동산 개발 과정을 살펴보면 하나의 건물을 개발하기 위해서는 먼저 그 건물을 건축할 토지를 물색하게 되는데, 이때 일반적으로 토지 매매를 알선하는[중개] 사람을 통해서 토지를 물색하게 됩니다.

다음으로 토지의 소유권을 확보하기 위해서는 자금이 필요[투자]하게 되고, 토지를 확보한 후 그 토지에 어떤 용도의 건물을 어느 정도의 규모로 건축할 것인지[개발] 결정하게 됩니다.

개발을 위해서는 전체 사업비의 일정 부분을 PF 자금으로 조달[금융]하게 되며, 개발에 착수한 건물은 수요자 (투자자 및 실 수요자)에게 판매가 이루어지고[분양], 준공 이후 수요자는 분양 대금을 납부하기 위해 은행 대출을 받는 과정에서 부동산의 가치 평가[감정평가]를 받게 됩니다.

또한, 준공 이후 신축 건물은 실수요자가 이용[임대]하고, 건물 관리 회사 등이 건물의 각종 시설물 이용에 불편이 없도록 하기 위해 하자 등을 유지 보수하는 과정[관리]이 필요하게 됩니다.

그런데 이 경우,만일 분양이 정상적으로 이루어지지 않는다면 때에 따라서는 은행 등 채권자로부터 강제적 처분[경매]이 발생하는 때도 있게 됩니다.

이러한 과정에서 대표적이고직접적인 부동산 관련 직업군을 살펴보면 부동산 개발(분양대행업), 부동산 중개, 부동산 감정 평가, 부동산 관리, 부동산 경매 등으로 크게 나눌 수 있을 것 같습니다.

3. 부동산 관련 자격증 중에 꼭 필요한 자격증이 있다면?
부동산개발과정에서처럼 각각의 부동산 활동 즉, 개발·이용·매매·관리 등에는 각각의 분야에 맞는 전문적인 지식이 필요합니다.

특히 부동산 자체가 가진 특성에 대한 이해를 기초로 부동산 관련 법률과 세무적인 지식, 경제 상황 및 경기 변동에 대한 이해, 그리고정부의 부동산 정책에 대한 이해 등 다양한 부분에 대한 기초 지식이 필요할 것입니다.

이러한 측면에서 보면 공인중개사와 자산관리사 등의 자격은 부동산 관련업을 이해하고 수행하는 데 있어 기본적인 자격 요건이라고 생각합니다.

이후 자신의 관심 분야에 따라 필요한 지식을 습득하여 더욱 깊이 있는 전문성을 갖추어 나가야 할 것입니다.

4. 부동산 투자시장의 전망
향후 부동산 투자 시장에서 간접 투자 시장이 더욱 확대될 것으로 전망됩니다.

현재 국내의 부동산 간접 시장 규모는 약 160조에 이르고 있으며, 앞으로도 계속적으로 성장할 것으로 예상되기 때문입니다.

정부에서도 부동산 간접 투자를 확대하기 위해 정부가 추진하는우량 사업을 부동산 간접 투자 시장에 집중적으로 공급하고 있으며, 안정적인 수익률을 확보하기 위해 세율을 인하하는 한편 간접 투자 기구의 관리·감독을 강화하여 보다 안정적인 투자가 이루어질 수 있는 환경을 조성하는 방안을 마련하고 있습니다.

현명한 부동산 투자를 위한 조언

우리나라 부동산의 보유나 부동산에 대한 투자는 부의 상징으로 인식되거나 부의 불평등의 원인으로 지적되기도 합니다.

그렇다고 부동산에 관한 관심을 저버릴 수도 없는 상황입니다. 대부분의 사람은 투자를 통한 자신 증식의 목적을 가지고 관심을 둘 것입니다. 그렇다면 현재 상황에서 생활 수단으로서의 부동산과 투자대상으로서의 부동산은 구분되어야 할 것입니다.

아파트는투자나 투기의 수단으로서가 아니라 주거 생활의 수단으로서의 인식이 필요한 때이며, 부동산에 대한 투자는 수익형 부동산으로 방향성을 설정하는 것이 필요하다고 생각합니다.

현명한 부동산 투자를 하기 위해서는 먼저, 투자의 목적이 명확해야 합니다.

투자의 목적이 많은 리스크를 부담하고서라도 높은 수익성을 추구할 것인지, 아니면 다소 안정적인 투자를 선택할
것인지 결정하고 그에 따른 모든 결과를 수인하는 것이 필요합니다.

다음으로 현명한 투자를 위해서는 투자에 영향을 미치는 각종 내·외 변수들에 관하여 공부하고 관심을 둬야 합니다.
특히, 통화량에 영향을 미치는 국내·외 경기 상황에 주목하고, 정부의 정책 방향이 부동산 경기 부양에 있는지, 시장 안정화에 있는지 살펴보아야 합니다.

마지막으로, 자신의 투자 여력에 대한 냉정한 분석이 있어야 합니다.

투자한 이후 경기 상황과 정부의 정책 등은 수시로 바뀔 수 있기 때문에 투자 여력에 대한 냉정한 검토없이 과도한 레버리지를 이용한 투자는 오히려 큰 위험을초래할 수 있기 때문입니다.

각자의 여건에 따라 수익형 부동산에 직접 투자할지, 리츠나 부동산 펀드와 같은 간접 투자 상품에 투자할 것인지에 대한 결정이 필요할 것입니다.

유성훈 기자(ysh3277@jj.ac.kr)

 

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